Выкуп арендуемого помещения по 159-ФЗ: кто имеет право и как не получить отказ

Что даёт 159-ФЗ

Закон № 159-ФЗ даёт субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право выкупить арендуемую государственную или муниципальную недвижимость. Выкуп проходит без торгов, по рыночной стоимости, которую определяет независимый оценщик. Оплату можно получить в рассрочку — по закону её срок для недвижимости не может быть меньше пяти лет (ст. 5 159-ФЗ).

Кто имеет право

Не каждый арендатор. Закон требует одновременно нескольких условий:

• компания или ИП — субъект МСП и состоит в реестре МСП;
• на день подачи заявления помещение арендуется непрерывно один год и более;
• на день заключения договора купли-продажи нет задолженности по арендной плате, неустойкам и штрафам;
• объект не относится к имуществу, которое закон исключает из выкупа.

Право не распространяется на некоторые виды деятельности — например, игорный бизнес.

Как проходит выкуп в Москве

1. Заявление в Департамент городского имущества.
2. Решение об условиях приватизации и оценка объекта.
3. Проект договора купли-продажи с ценой по отчёту оценщика.
4. Подписание договора, оплата или рассрочка, регистрация права собственности.

Частые причины отказа

• Не подтверждён статус субъекта МСП.
• Аренда прерывалась — например, договор расторгали и заключали заново.
• Есть долг по аренде или неоплаченные неустойки.
• Объект — памятник или исключён из выкупа по другим основаниям.

Многие из этих причин можно устранить до подачи заявления. Поэтому начинать стоит с проверки права на выкуп, а не с заявления.

Если цена завышена

Оценку заказывает город, и она нередко выше рыночной. Подписывать договор «как есть» не обязательно: его можно подписать с протоколом разногласий, а спор о цене передать в арбитражный суд. В суде стоимость, как правило, устанавливает судебная экспертиза. Сроки на подписание договора и протокола разногласий ограничены — действовать нужно сразу после получения проекта.