Самострой в Москве: как сохранить объект через ГЗК

Что считается самовольной постройкой

По статье 222 ГК РФ самовольная постройка — это объект, который возведён или реконструирован:

• на участке, не предоставленном для этих целей, или с нарушением его вида разрешённого использования;
• без необходимых разрешений;
• с нарушением градостроительных и строительных норм.

Самовольной может стать не только новое здание, но и часть существующего: надстроенный этаж, пристройка, подвал, межэтажное перекрытие, которое увеличило площадь.

Чем это грозит

• На самовольные площади нельзя зарегистрировать право — значит, их нельзя продать, заложить или законно сдать в аренду.
• Госинспекция по недвижимости выявляет такие объекты и выписывает штрафы.
• Город может потребовать снести постройку или привести её в прежнее состояние — в том числе через суд.

Как работает ГЗК

Градостроительно-земельная комиссия Москвы рассматривает вопросы о судьбе самовольных построек и принимает решение: сохранить объект или нет. Решение оформляется протоколом. Если объект сохраняют, следующий шаг — внести изменения в ЕГРН и, при необходимости, в документы на землю.

Комиссия смотрит не только на технику, но и на интересы города: соответствие объекта градостроительной документации, отсутствие угрозы безопасности, отсутствие споров с правами третьих лиц.

Порядок действий

1. Сбор данных об объекте: что построено, когда, на каком участке и на каком праве.
2. Обследование и техническая документация — в том числе техническое заключение о состоянии конструкций; после решения комиссии обычно нужны АГР и заключение о соответствии (ЗОС), которое выдаёт орган госстройнадзора.
3. Обращения в городские ведомства и рассмотрение вопроса на ГЗК.
4. Протокол ГЗК, затем — регистрация изменений в ЕГРН и оформление земли.

Если ГЗК отказала

Административный путь — не единственный. Суд может признать право собственности на самовольную постройку или сохранить объект в реконструированном виде, если у владельца есть права на участок, допускающие такую постройку, объект соответствует разрешённому использованию и нормам, не нарушает права других лиц и не создаёт угрозы жизни и здоровью (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Решающее значение в суде имеет судебная экспертиза, поэтому к процессу готовятся заранее: техническое заключение, документы по сетям, проект.

Главная ошибка

Ждать, пока объект найдёт инспекция. Когда процедура начинается по инициативе города, у собственника меньше времени и выбора. Если вы знаете о самовольных площадях, начинать лучше самому.